Vendere la prima casa per acquistarne un’altra. Guida alle agevolazioni fiscali.

L’acquisto della prima casa in Italia beneficia di significative agevolazioni fiscali, tra cui:​

• Imposta di registro ridotta: applicazione del 2% anziché del 9% sul valore catastale dell’immobile
• IVA agevolata: aliquota del 4% invece del 10% per acquisti da imprese costruttrici
• Imposte ipotecarie e catastali fisse: costo di 50 euro ciascuna per acquisti da privati, e 200 euro ciascuna per acquisti da imprese.​

Per accedere a queste agevolazioni, è necessario soddisfare specifici requisiti:

• Residenza: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
• Assenza di altre proprietà: l’acquirente non deve possedere altri immobili ad uso abitativo nel medesimo Comune, né essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altre abitazioni acquistate con le medesime agevolazioni.
• Categoria catastale: l’immobile non deve appartenere alle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) o A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Vendere la prima casa per acquistarne un’altra: mantenimento delle agevolazioni

Se si desidera vendere la propria prima casa per acquistarne un’altra usufruendo nuovamente delle agevolazioni fiscali, è fondamentale considerare quanto segue:​

• Tempistiche di vendita: dal 1° gennaio 2025, la Legge di Bilancio ha esteso da uno a due anni il termine entro cui vendere l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni, al fine di mantenere i benefici fiscali sul nuovo acquisto. 
• Credito d’imposta: se si vende l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni e si acquista una nuova abitazione entro un anno, si ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato. Questo credito può essere utilizzato per compensare le imposte dovute sul nuovo acquisto.
• Dichiarazioni nell’atto di acquisto: nell’atto notarile di acquisto del nuovo immobile, è necessario dichiarare l’impegno a vendere l’abitazione precedente entro i termini previsti, pena la decadenza dalle agevolazioni e l’applicazione delle relative sanzioni.

Passaggi chiave per vendere e riacquistare con agevolazioni

Per procedere correttamente nella vendita della prima casa e nell’acquisto di una nuova con il mantenimento delle agevolazioni fiscali, è consigliabile seguire questi passaggi:

1. Valutazione dell’immobile attuale: determinare il valore di mercato della propria abitazione per stabilire un prezzo di vendita adeguato.​
2. Pianificazione finanziaria: calcolare il budget disponibile per l’acquisto della nuova casa, considerando il ricavato dalla vendita e le eventuali spese accessorie.​
3. Ricerca del nuovo immobile: individuare una nuova abitazione che soddisfi le proprie esigenze abitative e rientri nei requisiti per le agevolazioni fiscali.​
4. Coordinamento delle tempistiche: assicurarsi che la vendita dell’immobile attuale e l’acquisto del nuovo avvengano entro i termini previsti dalla normativa per mantenere le agevolazioni.​
   
5. Assistenza professionale: affidarsi a professionisti esperti, come notai e consulenti fiscali, per garantire il rispetto delle procedure legali e fiscali.​